1)公司从零售业转型为医药大健康平台型企业,坐拥免疫治疗、脐血库、健康养老等三大优质资产。南京新百的前身为原南京市新街口百货商店,成立于 1952年 8月,是南京地区第一家国营百货商店,系大型综合零售企业,曾是全国十大百货商店之一。公司于 1993年上市,上市之初公司立足于百货连锁主业,1999年涉足房地产开发,2012年,公司新增物业板块,建立了大物业管理平台。
   
2014年,公司通过海外收购实现业务规模扩张,收购英国历史悠久的百货公司 House of Fraser 89%股权(折合人民币 16.32亿元)。2016年,公司先后出资 40,000万元和 2,068万元人民币,参与认购成立生物医疗产业并购基金和医疗服务产业并购基金,向医药、养老产业转型。2017年 2月,公司并购齐鲁干细胞(山东省齐鲁干细胞工程有限公司,主营脐带血造血干细胞存储)76%股权,安康通(安康通控股有限公司,主营健康养老服务)84%股权、三胞国际(三胞国际医疗有限公司,主营养老、护理)100%的股权。2018年 7月,公司收购世鼎香港(2018年 11月 30日开始并表,主营肿瘤免疫治疗)100%股权。目前,公司主要业务涉及商业、健康养老与生物医疗领域,覆盖百货零售、物业租赁、健康养老服务、脐带血造血干细胞存储以及细胞免疫治疗等业务范围。公司已转型成为脐带血干细胞存储、细胞免疫治疗、健康养老为支撑的医药、养老大健康平台型企业。2)脐带血造血干细胞存储、细胞免疫治疗、健康养老三大业务支柱,构筑公司主要利润源。2018年,公司实现营业收入 145.41亿元,同比下降 24.01%;实现归属于上市公司股东的净利润-8.86亿元,同比下降 193.88%。收入和净利润下降主要系子公司 House of Fraser(UK&Ireland)被英国法院裁定进入破产托管程序后公司不再控制,故不再纳入公司财务报表合并范围。公司全额计提了其 1.55亿英镑(折合人民币 13.86亿)的长期股权投资减值损失。同时全额计提了对 House of Fraser (UK&Ireland)其他应收款坏账损失 4.91亿元,合计对公司业绩造成的 18.77亿元的损失, 剔除 House of Fraser(UK&Ireland)的影响,公司 2018年盈利 9.91亿元。从收入结构来看,商业占比 45.92%、房地产业占比 19.10%、医药制造(世鼎香港) 占比 15.06%、 健康养老、 护理 (安康通、三胞国际) 占比 8.60%、专业技术服务(齐鲁干细胞)占比 8.55%。从主要子公司利润贡献来看,齐鲁干细胞实现净利润 6.26亿、三胞国际实现净利润 1亿元、安康通实现净利润 4,720万元。因世鼎香港已于去年 11月底并表,世鼎香港原股东承诺世鼎香港 2019年度扣非后归母净利润6亿元,今年齐鲁干细胞、世鼎香港、三胞国际将为公司贡献主要的利润。
   
3)世鼎香港原股东承诺世鼎香港 2018年度、 2019年度、 2020年度扣非后归母净利润分别不低于 5.3亿元、6亿元、6.6亿元。世鼎香港 2018年扣非后归母净利润、 归母净利润分别为 5.3亿元、5.35亿元,完成业绩承诺。
   
投资建议:我们预计公司 2019-2021年的净利润分别为 14.27/15.02/14.67亿元,EPS 分别为 1.06/ 1.12/1.09元,当前股价对应 P/E 分别为11/10/11倍。考虑公司坐拥健康养老、免疫治疗、脐血库三大优质资产,目前生物制品行业 P/E(TTM)中位数为 42倍,公司价值显著被低估,我们首次覆盖给予其“买入”投资评级。
   
风险提示:商誉减值风险,控股股东质押股票平仓风险,医药、健康养老行业政策风险,